Pár évvel ezelőtt volt szerencsém véleményezni egy megbízási szerződést, illetve részt venni egy személyes egyeztetésen, gondoltam megosztom a tapasztalatokat. Nem tanulság nélküliek.
De hogyan is lehet végrehajtásból ingatlanhoz jutni? Például úgy, hogy vannak cégek, akik azzal az ígérettel kecsegtetik a leendő ügyfelet, hogy jóval a piaci ár alatt tudnak a kedves ügyfélnek ingatlant „vásárolni”. (A vájt fülű olvasók kedvéért: az idézőjelet az indokolja, hogy jogi értelemben az árverés nem adásvétel, az ingatlant ilyenkor nem megvesszük, hanem hatósági árverés útján szerezzük meg.)
Olyan ingatlanokról van természetesen szó, amelyek végrehajtási eljárás, árverés alatt vannak. Hogyan állhat elő egy ilyen helyzet? Az elmúlt időszak legtipikusabb példáit a devizahiteles szerződésekkel lehet illusztrálni, amelyek köszönhetően az állami szervek és a jogi szabályozás dilettantizmusának és nemtörődömségének, a bankok kapzsiságának és az állampolgárok tájékozatlanságának és túlzott optimizmusának társadalmi méretű problémához vezettek.
Aladár és Béla (a konzervatív kedvű olvasóknak: Beáta) elhatározza, hogy családi fészket raknak Külső-Somogy dimbes-dombos lankái között, megvásárolják álmaik tornácos parasztházát Cecíliától és Dénestől (a szivárványos színekben pompázó olvasóknak: Diánától) kerek 10 millió aranyforintért. A fészekrakáshoz a bank 8 millió aranyforinttal járul hozzá kölcsön formájában, természetesen CHF elszámolással.
A&B boldogan élik életüket a lankák közt, fizetik a törlesztőrészleteket, azonban egyszer csak beüt a ménkű, frank árfolyama elszáll. A továbbiakat mindenki jól ismeri. A törlesztő az egekbe emelkedik, A&B nem tud fizetni, a bank felmondja a szerződést, a kölcsön és kamatok egy összegben lesz esedékes. A bank követel mondjuk 28 millió aranyforintot, A&B értelemszerűen továbbra sem tud fizetni.
A bank ezért megindítja a követelésbehajtást, ami polgári perrel indul. A bank kéri a Tisztelt Bíróságot, hogy kötelezze A&B-t a 28 millió aranyforint megfizetésére. A pert a bank könnyedén megnyeri, majd az ítélet jogerős lesz, ami alapján a bank végrehajtási eljárást kezdeményez. Mivel A&B-nek nincs semmilyen más érdemi vagyona, ezért az ingatlant vonják végrehajtás alá. Ez annyit tesz röviden, hogy az ingatlant árverésre bocsátja az illetékes végrehajtó.
Ha lesz, aki az árverésen megveszi az ingatlant, akkor a befolyt összegből a végrehajtó megkapja a maga jussát, a többit pedig kifizeti a banknak. Ha az ingatlan értéke magasabb, mint a bank követelése, akkor a követelésen felül befolyt pénzt a végrehajtó A&B-nek kifizeti. Talán sejthető, hogy ilyen eset ritkán szokott előfordulni. Ami gyakoribb, hogy az ingatlan értéke alacsonyabb, ezért a bank nem jut hozzá a teljes követeléséhez, kénytelen beérni kevesebbel. A maradékot a bank kénytelen leírni veszteségként. (Gondolom itt nem sok olvasó morzsolt el könnycseppeket.)
Hogyan is néz ki egy ilyen ingatlan árverés? Az érdekesség kedvéért kezdjük azzal, hogyan nézett ki nagyon gyakran a rendszerváltást követő 90-es évek vadkapitalizmusában. Ekkoriban a filmekből ismert jelenetek szerint személyes jelenléttel zajlottak az árverések, azaz a végrehajtó meghirdette az árverést hétfő reggel 8-ra a Kapucinus utca 8. szám alá. Az érdekeltek megjelentek és kényelmesen elhelyezkedtek.
A néminemű élettapasztalattal rendelkező olvasó már sejtheti, hogy a Kapucinus utca 8. szám alatt hétfő reggel 8-kor a fekete öltönyös, fekete napszemüveges, német márkájú fekete gépkocsival rendelkező gardróbszekrényt is megszégyenítő mellszélességgel rendelkező fekete lelkű úriemberek népsűrűsége az átlagosnál jóval magasabb volt. Ha történetesen Felméri Kázmér betévedt, hogy élete ingatlanüzletét lebonyolítsa, akkor licitajánlatát követően a fent említett úriemberek egyike diszkréten Kázmér vállára helyezte a kezét és fekete napszemüvege mögül is sokat mondó pillantással jelezte szándékát. Kázmér értelmes emberként vette a lapot és már nem is akart annyira olcsón ingatlanhoz jutni. A rendszer tehát nem volt éppen optimálisnak nevezhető.
Szerencsére az évek múltával a bölcs jogalkotó belátta, hogy némi reformot kellene eszközölni és előállt a jelenleg is érvényes helyzet. Napjainkban a végrehajtói kar online rendszerén (https://arveres.mbvk.hu/) keresztül zajlanak az árverések. A rendszerbe minden honpolgár regisztrálhat és fekete napszemüveges úriemberek kellemetlen pillantásaitól függetlenül licitálhat álmai ingatlanjára (vagy ingóságára) anélkül, hogy személyazonossága kiderülne a többi licitáló számára. A hosszúra nyúlt bejegyzést ezzel zárom. A következő részben ott folytatom, hogy mi következik a fentiekből és megnézzük, hogy milyen főbb kockázatokkal lehet számolni.